Nhà trong ngõ Hà Nội giảm gần 2 tỷ vẫn “ế”: Khi giá cao không còn là lợi thế

Thị trường nhà trong ngõ tại Hà Nội đang cho thấy một thực tế đáng chú ý: dù nhiều chủ nhà đã chấp nhận giảm giá mạnh, thậm chí tới gần 2 tỷ đồng, nhưng giao dịch vẫn gần như “đóng băng”. Đây không còn là câu chuyện cá biệt, mà phản ánh rõ sự thay đổi trong hành vi người mua và cấu trúc thị trường hiện nay.

Một trường hợp điển hình được ghi nhận: căn nhà khoảng 50m², xây 6 tầng, từng được rao bán gần 15 tỷ đồng trước Tết, nay giảm xuống hơn 13 tỷ nhưng vẫn rất ít người quan tâm. Không chỉ một trường hợp, nhiều căn nhà trong ngõ tại các khu vực như Thanh Xuân, Kim Giang, Tôn Đức Thắng hay Hào Nam đều trong tình trạng tương tự – giảm từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng nhưng vẫn khó tìm khách mua.

Điều đáng nói là, dù đã điều chỉnh giá, mặt bằng chung của nhà trong ngõ vẫn ở mức rất cao, phổ biến từ 150–250 triệu đồng/m², thậm chí có nơi chạm ngưỡng 300 triệu đồng/m² với ngõ ô tô vào được. Chính mức giá này đang trở thành “rào cản vô hình” khiến thanh khoản sụt giảm mạnh.

Bản chất của vấn đề nằm ở việc giá nhà trong ngõ đã bị đẩy lên quá nhanh trong giai đoạn trước. Chỉ trong một thời gian ngắn, nhiều khu vực ghi nhận mức tăng 20–40%, vượt xa khả năng chi trả thực tế của người dân. Khi thị trường bước vào giai đoạn chững lại, lực cầu suy yếu, những sản phẩm từng được săn đón lại trở nên kém hấp dẫn.

Một yếu tố quan trọng khác là sự thay đổi trong nhu cầu của người mua. Nếu trước đây, nhà trong ngõ được xem là lựa chọn hợp lý để “an cư” tại khu vực trung tâm, thì hiện nay, người mua – đặc biệt là nhóm có tài chính từ 5–8 tỷ đồng – lại có xu hướng chuyển sang căn hộ chung cư.

Lý do rất rõ ràng:

- Pháp lý minh bạch

- Dễ vay ngân hàng

- Có tiện ích đồng bộ

- Không gian sống thoáng hơn

Trong khi đó, nhà trong ngõ – đặc biệt là các căn nằm sâu trong ngách nhỏ – lại bộc lộ nhiều hạn chế: đường đi chật hẹp, thiếu ánh sáng, dễ ngập úng và khó cải tạo. Những yếu tố này khiến trải nghiệm sống không còn phù hợp với tiêu chuẩn ngày càng cao của người mua hiện đại.

Không chỉ vậy, bài toán khai thác dòng tiền cũng đang trở nên kém hấp dẫn. Trước đây, nhà trong ngõ có thể tận dụng làm homestay, nhà trọ hoặc văn phòng nhỏ, nhưng hiện tại, hiệu quả cho thuê giảm rõ rệt do nhu cầu không còn cao. Điều này khiến nhà đầu tư mất đi một trong những động lực quan trọng để xuống tiền.

Thị trường hiện cũng cho thấy sự phân hóa rõ rệt. Những căn nhà trong ngõ rộng, ô tô vào được, vị trí gần mặt phố vẫn có thanh khoản nhất định. Ngược lại, các căn nằm sâu, ngõ nhỏ, thiếu kết nối gần như rơi vào trạng thái “đóng băng”, dù đã giảm giá đáng kể.

Một thực tế cần nhìn nhận là việc giảm giá vài trăm triệu hay thậm chí 1–2 tỷ đồng không còn đủ để kích cầu nếu mức giá ban đầu đã vượt xa giá trị thực. Người mua hiện nay không còn bị cuốn theo tâm lý “sợ mất cơ hội” như trước, mà trở nên tỉnh táo và tính toán kỹ lưỡng hơn.

Ở góc độ thị trường, hiện tượng này phản ánh một giai đoạn điều chỉnh cần thiết. Sau thời kỳ tăng nóng, bất động sản đang quay về giá trị thực, nơi yếu tố sử dụng, tiện ích và khả năng khai thác trở thành tiêu chí quan trọng hơn so với vị trí đơn thuần.

Về dài hạn, nhà trong ngõ vẫn có giá trị nhất định, đặc biệt ở khu vực trung tâm – nơi quỹ đất hạn chế. Tuy nhiên, “cuộc chơi” đã thay đổi. Không còn chuyện mua là có lãi, mà thay vào đó là bài toán lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực và khả năng tài chính.