TP.HCM đề xuất đất ở có hệ số K cao nhất 2,59 lần: Thị trường bất động sản sẽ chịu tác động ra sao?

TP.HCM vừa đưa ra đề xuất áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (K) năm 2026 với mức cao nhất lên tới 2,59 lần so với bảng giá đất hiện hành. Đây là một trong những nội dung nhận được sự quan tâm lớn từ giới đầu tư, doanh nghiệp bất động sản và người dân bởi hệ số K là căn cứ quan trọng để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và nhiều nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.

Trong nhiều năm qua, hệ số K được xem là công cụ giúp cơ quan quản lý điều chỉnh bảng giá đất của Nhà nước tiệm cận hơn với giá giao dịch thực tế trên thị trường. Khi giá đất thị trường liên tục biến động, việc áp dụng hệ số điều chỉnh giúp hạn chế khoảng cách quá lớn giữa giá đất hành chính và giá đất thực tế.

Theo đề xuất mới, mức hệ số điều chỉnh sẽ được phân chia theo từng khu vực, loại đất và mục đích sử dụng. Trong đó, đất ở tại một số địa bàn có thể áp dụng hệ số cao nhất lên tới 2,59 lần. Điều này đồng nghĩa giá đất tính nghĩa vụ tài chính có thể tăng đáng kể so với trước đây đối với một số trường hợp cụ thể.

Từ góc độ quản lý nhà nước, việc điều chỉnh hệ số K được cho là phù hợp với xu hướng hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Khi giá đất được xác định sát thực tế hơn, ngân sách nhà nước có thể hạn chế thất thu từ đất đai, đồng thời tăng tính minh bạch trong quá trình giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc triển khai dự án bất động sản.

Tuy nhiên, với doanh nghiệp phát triển dự án, việc hệ số K tăng lên cũng đồng nghĩa chi phí đầu vào có thể tăng theo.

Tiền sử dụng đất hiện là một trong những khoản chi phí lớn nhất trong cơ cấu giá thành bất động sản tại Việt Nam. Khi nghĩa vụ tài chính về đất tăng, áp lực lên dòng tiền doanh nghiệp sẽ lớn hơn, đặc biệt đối với những dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý hoặc chuẩn bị triển khai.

Nhiều chuyên gia nhận định tác động của chính sách sẽ không giống nhau đối với mọi phân khúc.

Những dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc đã xác định giá đất từ trước sẽ ít bị ảnh hưởng hơn. Trong khi đó, các dự án mới, đặc biệt tại những khu vực có hệ số điều chỉnh tăng mạnh, có thể phải tính toán lại hiệu quả đầu tư và cơ cấu sản phẩm.

Đối với người dân, nhóm chịu tác động trực tiếp có thể là các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, hợp thức hóa quyền sử dụng đất hoặc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Chi phí phát sinh trong một số trường hợp có thể tăng so với trước nếu hệ số K mới được áp dụng.

Ở góc độ thị trường, nhiều nhà đầu tư quan tâm liệu việc tăng hệ số K có khiến giá bất động sản tiếp tục tăng hay không.

Thực tế cho thấy giá nhà đất không chỉ phụ thuộc vào chi phí đất mà còn bị chi phối bởi cung cầu, tín dụng, pháp lý dự án và sức mua của thị trường. Vì vậy, việc tăng hệ số K chưa chắc sẽ được chuyển hoàn toàn vào giá bán. Tuy nhiên, trong bối cảnh nguồn cung còn hạn chế tại TP.HCM, áp lực chi phí gia tăng có thể khiến mặt bằng giá khó giảm trong ngắn hạn.

Một điểm đáng chú ý là thị trường bất động sản hiện nay đang bước vào giai đoạn phát triển dựa nhiều hơn vào giá trị thực và hiệu quả khai thác thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá. Do đó, những khu vực có hạ tầng tốt, nhu cầu ở thực cao và pháp lý minh bạch vẫn sẽ duy trì sức hút bất chấp các thay đổi về chính sách giá đất.

Nhiều chuyên gia cho rằng việc điều chỉnh hệ số K là xu hướng tất yếu khi Việt Nam đang từng bước hoàn thiện cơ chế quản lý đất đai theo hướng minh bạch và sát thị trường hơn. Tuy nhiên, điều quan trọng là cần có lộ trình phù hợp để vừa đảm bảo nguồn thu ngân sách, vừa không tạo áp lực quá lớn lên doanh nghiệp và người dân.

Trong dài hạn, việc xác định giá đất sát thực tế sẽ góp phần giúp thị trường vận hành minh bạch hơn, hạn chế tình trạng chênh lệch quá lớn giữa giá đất hành chính và giá thị trường. Đây cũng là nền tảng quan trọng để xây dựng môi trường đầu tư bất động sản ổn định, công bằng và phát triển bền vững trong những năm tới.