Đề xuất cấp 10.000 tỷ đồng vốn điều lệ lập Quỹ nhà ở Trung ương: Bước đi mới để tái cấu trúc thị trường nhà ở

Đề xuất cấp khoảng 10.000 tỷ đồng vốn điều lệ để thành lập Quỹ nhà ở Trung ương đang thu hút sự quan tâm lớn bởi đây được xem là một trong những động thái đáng chú ý nhằm tái cấu trúc chính sách phát triển nhà ở trong giai đoạn mới. Trong bối cảnh giá bất động sản liên tục neo cao, khả năng tiếp cận nhà ở của phần lớn người dân ngày càng khó khăn, việc hình thành một cơ chế tài chính mang tính dài hạn cho lĩnh vực nhà ở đang được xem là yêu cầu cấp thiết.

Nhiều năm qua, bài toán lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam không nằm ở việc thiếu dự án, mà là sự lệch pha ngày càng rõ giữa cơ cấu nguồn cung và nhu cầu thực tế. Phân khúc cao cấp liên tục mở rộng, trong khi nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội lại thiếu hụt nghiêm trọng tại các đô thị lớn.

Điều này khiến thị trường xuất hiện nghịch lý: giá nhà tăng mạnh nhưng thanh khoản thực tế không đồng đều, còn người có nhu cầu ở thật ngày càng khó tiếp cận sản phẩm phù hợp với thu nhập.

Trong bối cảnh đó, đề xuất thành lập Quỹ nhà ở Trung ương được kỳ vọng sẽ tạo thêm công cụ tài chính để hỗ trợ phát triển nguồn cung nhà ở theo hướng bền vững hơn, đặc biệt với nhóm nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở dành cho người thu nhập trung bình.

Điểm đáng chú ý là thị trường hiện không còn chỉ đối mặt bài toán thiếu nguồn cung đơn thuần, mà còn là vấn đề chi phí phát triển dự án ngày càng cao. Giá đất, chi phí vốn, lãi vay, giải phóng mặt bằng và thủ tục pháp lý kéo dài đang khiến giá thành nhà ở liên tục bị đẩy lên.

Ngay cả nhiều doanh nghiệp cũng gặp khó khăn khi triển khai phân khúc giá phù hợp bởi biên lợi nhuận thấp hơn trong khi áp lực vốn và thủ tục vẫn rất lớn.

Đây là lý do vai trò của các quỹ hỗ trợ nhà ở hoặc cơ chế tài chính dài hạn đang ngày càng được nhắc đến nhiều hơn. Tại nhiều quốc gia, các quỹ phát triển nhà ở thường đóng vai trò tạo nguồn vốn ưu đãi, hỗ trợ doanh nghiệp phát triển dự án hoặc hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở với chi phí phù hợp hơn.

Nếu được triển khai hiệu quả, Quỹ nhà ở Trung ương có thể trở thành công cụ giúp giảm áp lực tài chính cho cả phía doanh nghiệp lẫn người mua nhà.

Ở góc độ thị trường, việc Nhà nước tham gia mạnh hơn vào cơ chế hỗ trợ phát triển nhà ở cũng phản ánh xu hướng điều tiết lại cấu trúc bất động sản sau giai đoạn tăng trưởng nóng.

Trong nhiều năm, thị trường phát triển chủ yếu dựa vào động lực thương mại và dòng vốn đầu tư, khiến nguồn cung nghiêng mạnh về các phân khúc có biên lợi nhuận cao. Điều này tạo ra khoảng cách lớn giữa giá bất động sản và khả năng chi trả thực tế của số đông người dân đô thị.

Tại Hà Nội và TP.HCM, mặt bằng giá căn hộ đã tăng rất mạnh trong vài năm gần đây, khiến việc sở hữu nhà ở trở thành áp lực lớn với nhóm lao động trẻ và tầng lớp trung lưu. Không ít dự án nhà ở mới hiện đã vượt xa khả năng tiếp cận của người mua ở thực.

Trong bối cảnh đó, việc hình thành một quỹ nhà ở cấp quốc gia không chỉ mang ý nghĩa hỗ trợ tài chính mà còn có thể giúp định hướng lại cơ cấu nguồn cung của thị trường.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cũng cho rằng hiệu quả thực tế sẽ phụ thuộc rất lớn vào cơ chế vận hành. Một quỹ quy mô lớn nếu thiếu cơ chế phân bổ minh bạch, thiếu tiêu chí ưu tiên rõ ràng hoặc thủ tục giải ngân phức tạp có thể khó tạo ra tác động thực chất cho thị trường.

Ngoài ra, bài toán nhà ở hiện nay không chỉ là vấn đề vốn. Quỹ đất, thủ tục pháp lý, quy hoạch và tốc độ phê duyệt dự án vẫn là những nút thắt lớn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng phát triển nguồn cung.

Điều này đồng nghĩa dù có thêm nguồn lực tài chính, nếu các khâu pháp lý và thủ tục không được cải thiện đồng bộ, việc tăng mạnh nguồn cung nhà ở giá phù hợp vẫn sẽ gặp nhiều khó khăn.

Một điểm đáng chú ý khác là thị trường bất động sản hiện đang bước vào giai đoạn phát triển khác so với trước đây. Sau quá trình thanh lọc mạnh, dòng tiền ngày càng hướng về nhu cầu ở thực và các sản phẩm có khả năng khai thác bền vững hơn thay vì đầu cơ ngắn hạn.

Đây cũng là cơ hội để tái cân bằng lại cấu trúc thị trường, trong đó nhà ở phục vụ nhu cầu dân sinh sẽ ngày càng đóng vai trò quan trọng hơn.

Ở góc độ dài hạn, nếu Quỹ nhà ở Trung ương được triển khai hiệu quả, đây có thể trở thành nền tảng quan trọng giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định hơn, hạn chế tình trạng lệch pha cung – cầu kéo dài suốt nhiều năm qua.

Không chỉ hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở, cơ chế này còn có thể góp phần tạo ra nguồn cầu bền vững hơn cho thị trường, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào dòng tiền đầu tư và đầu cơ như các chu kỳ trước.

Trong bối cảnh bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu hơn, việc hình thành các công cụ tài chính dài hạn cho nhà ở được xem là bước đi quan trọng để thị trường phát triển cân bằng và bền vững hơn trong tương lai.