“Ngồi trên đống lửa” vì bán mãi không được căn hộ trung tâm TP.HCM: Thị trường đang đổi chiều với nhà đầu tư lướt sóng

Từng được xem là phân khúc “giữ tiền an toàn” với khả năng tăng giá mạnh và thanh khoản tốt, căn hộ trung tâm TP.HCM hiện đang khiến không ít nhà đầu tư rơi vào trạng thái áp lực khi rao bán nhiều tháng vẫn khó tìm được người mua phù hợp. Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc và dòng tiền ngày càng thận trọng hơn, phân khúc từng được săn đón nhất đang cho thấy dấu hiệu chững lại rõ rệt.

Điều đáng chú ý là khó khăn hiện nay không nằm ở việc thị trường thiếu nhu cầu hoàn toàn, mà nằm ở sự lệch pha giữa kỳ vọng giá bán và khả năng hấp thụ thực tế của người mua. Sau nhiều năm tăng nóng, mặt bằng giá căn hộ khu trung tâm TP.HCM đã bị đẩy lên mức rất cao, vượt xa khả năng tiếp cận của phần lớn người mua ở thực.

Tại nhiều khu vực lõi trung tâm, giá căn hộ cao cấp hiện đã lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông. Với những dự án hạng sang, tổng giá trị một căn hộ có thể lên tới vài chục tỷ đồng. Điều này khiến tập khách hàng tiềm năng bị thu hẹp đáng kể, chủ yếu tập trung vào nhóm có tài chính mạnh hoặc nhà đầu tư dài hạn.

Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư mua vào giai đoạn thị trường tăng nóng với kỳ vọng bán chênh nhanh hiện bắt đầu chịu áp lực lớn hơn. Khi thanh khoản toàn thị trường giảm, việc “thoát hàng” ở phân khúc giá cao không còn dễ dàng như trước. Nhiều căn hộ được rao bán liên tục nhiều tháng nhưng lượng khách hỏi mua thực tế rất hạn chế.

Một trong những nguyên nhân lớn nhất đến từ sự thay đổi trong tâm lý thị trường. Nếu như giai đoạn trước người mua sẵn sàng xuống tiền nhanh vì lo ngại giá tiếp tục tăng, thì hiện nay tâm lý chờ đợi đang chiếm ưu thế. Người mua có xu hướng quan sát thêm diễn biến thị trường, đồng thời đòi hỏi mức giá hợp lý hơn thay vì chấp nhận mọi mặt bằng giá như trước.

Không chỉ vậy, chi phí tài chính cũng đang tạo áp lực lớn lên khả năng giao dịch. Dù lãi suất đã hạ nhiệt so với thời điểm căng thẳng nhất, mặt bằng vay mua bất động sản vẫn đủ cao để khiến nhiều người dè dặt với các khoản đầu tư giá trị lớn. Điều này đặc biệt ảnh hưởng tới phân khúc căn hộ cao cấp vốn phụ thuộc nhiều vào nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.

Ở góc độ đầu tư, biên độ tăng giá của căn hộ trung tâm cũng không còn quá hấp dẫn như trước. Sau nhiều năm liên tục leo thang, mức giá hiện tại khiến dư địa tăng thêm trở nên hạn chế hơn, trong khi áp lực nắm giữ tài sản ngày càng lớn. Điều này khiến một bộ phận nhà đầu tư chuyển hướng sang các khu vực vùng ven hoặc những phân khúc có khả năng khai thác dòng tiền tốt hơn.

Thị trường hiện cũng cho thấy sự phân hóa rất rõ. Những căn hộ có vị trí đẹp, pháp lý rõ ràng, mức giá hợp lý và chủ đầu tư uy tín vẫn có giao dịch ổn định hơn. Ngược lại, các sản phẩm bị đẩy giá quá cao hoặc mua bán theo tâm lý đầu cơ đang gặp khó khăn rõ rệt về thanh khoản.

Đáng chú ý, không ít nhà đầu tư hiện rơi vào trạng thái “gồng hàng”. Họ không muốn giảm giá mạnh vì lo ngại thua lỗ hoặc phá mặt bằng giá thị trường, nhưng nếu giữ lâu lại chịu áp lực lãi vay, phí quản lý và dòng tiền bị chôn vốn. Đây là lý do nhiều người rơi vào tâm lý “ngồi trên đống lửa” dù sở hữu tài sản giá trị lớn ở khu trung tâm.

Trong khi đó, người mua ở thực hiện lại có nhiều lựa chọn hơn trước. Khi thanh khoản suy giảm, nhiều chủ đầu tư và nhà đầu tư bắt đầu chấp nhận tăng ưu đãi, giãn tiến độ thanh toán hoặc thương lượng giá linh hoạt hơn. Điều này khiến bên mua có vị thế tốt hơn so với giai đoạn thị trường sốt nóng.

Một yếu tố khác ảnh hưởng đến thị trường là xu hướng dịch chuyển dân cư và nhu cầu sống. Khi hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện, nhiều người chấp nhận sống xa trung tâm hơn để đổi lấy không gian sống tốt và mức giá phù hợp hơn. Điều này làm giảm phần nào sức ép phải sở hữu bất động sản ngay khu lõi trung tâm như trước đây.

Ngoài ra, nguồn cung căn hộ cao cấp tại TP.HCM trong nhiều năm qua liên tục tăng mạnh, trong khi phân khúc vừa túi tiền gần như khan hiếm. Điều này khiến thị trường xuất hiện tình trạng mất cân đối cung cầu. Nhu cầu thật vẫn lớn nhưng chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp và nhà ở phù hợp tài chính, thay vì các sản phẩm hạng sang giá quá cao.

Ở góc độ dài hạn, căn hộ trung tâm TP.HCM vẫn được đánh giá có giá trị lớn nhờ quỹ đất khan hiếm và vị trí đặc biệt. Tuy nhiên, thị trường hiện cho thấy việc sở hữu tài sản ở trung tâm không còn đồng nghĩa chắc chắn với thanh khoản cao hay tăng giá nhanh như trước.

Chu kỳ mới đang buộc nhà đầu tư phải thay đổi tư duy. Thay vì chỉ kỳ vọng vào việc giá tăng liên tục, thị trường hiện đòi hỏi phải tính toán kỹ hơn về dòng tiền, khả năng khai thác thực tế và sức chịu đựng tài chính dài hạn.

Nhìn tổng thể, việc nhiều căn hộ trung tâm TP.HCM bán mãi không được phản ánh rõ sự thay đổi của thị trường bất động sản hiện nay. Khi dòng tiền trở nên chọn lọc hơn và người mua thận trọng hơn, những tài sản từng được xem là “không lo thanh khoản” cũng bắt đầu chịu áp lực lớn nếu mức giá vượt quá khả năng hấp thụ thực tế của thị trường.