Doanh nghiệp “bung hàng” ồ ạt: Chu kỳ mới của bất động sản bắt đầu – nhưng không còn dễ chơi

Sau một giai đoạn dài trầm lắng vì áp lực pháp lý và chi phí vốn, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự trở lại mạnh mẽ của các doanh nghiệp với một điểm chung: bung hàng đồng loạt. Không còn những bước đi thăm dò, năm 2026 mở ra bằng một làn sóng triển khai dự án, mở bán và đặt mục tiêu tăng trưởng đầy tham vọng trên toàn thị trường.

Từ các “ông lớn” đến doanh nghiệp tầm trung, gần như toàn bộ thị trường đều bước vào trạng thái tăng tốc. Những cái tên dẫn dắt như Vinhomes đặt mục tiêu lợi nhuận kỷ lục khoảng 50.000 tỷ đồng, trong khi Sunshine Group cũng lên kế hoạch tăng trưởng mạnh sau tái cấu trúc. Không chỉ dừng lại ở kế hoạch, các doanh nghiệp này đang đồng loạt triển khai các đại dự án quy mô lớn và đưa sản phẩm ra thị trường trong năm nay.

Ở nhóm doanh nghiệp tầm trung, cuộc đua thậm chí còn quyết liệt hơn. Những cái tên như Khang Điền, Văn Phú Invest hay Phát Đạt đều ghi nhận kế hoạch tăng trưởng cao, đi kèm việc mở bán hàng loạt dự án. Đây là tín hiệu cho thấy thị trường không chỉ phục hồi, mà đang bước vào một giai đoạn cạnh tranh thực sự.

Điều đáng chú ý là sự trở lại của nguồn cung. Sau thời gian dài khan hiếm, nhiều khu vực – đặc biệt là TP.HCM và vùng vệ tinh – đang ghi nhận hàng loạt dự án mới được tung ra, với mức giá dao động từ 40–55 triệu đồng/m² ở phân khúc căn hộ. Sự gia tăng nguồn cung này không chỉ giải tỏa “cơn khát hàng”, mà còn tạo ra một mặt bằng cạnh tranh hoàn toàn mới.

Tuy nhiên, nếu nhìn sâu hơn, đây không đơn thuần là sự phục hồi – mà là khởi động một chu kỳ mới. Và trong chu kỳ này, luật chơi đã thay đổi.

Trước đây, thị trường có thể tăng trưởng dựa vào đòn bẩy tài chính, tâm lý “sóng” và kỳ vọng tăng giá. Nhưng hiện tại, cả doanh nghiệp lẫn người mua đều đã trở nên thận trọng hơn. Người mua ưu tiên kiểm soát dòng tiền, hạn chế vay vốn quá mức, trong khi doanh nghiệp buộc phải cân đối tài chính chặt chẽ và giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Điều này tạo ra một sự chuyển dịch rõ ràng: từ tăng trưởng “nóng” sang tăng trưởng “thực chất”.

Một điểm then chốt của chu kỳ mới là sự phân hóa mạnh mẽ. Không phải doanh nghiệp nào “bung hàng” cũng thành công. Những đơn vị có nền tảng tài chính vững, pháp lý minh bạch và sản phẩm phù hợp nhu cầu thực sẽ chiếm ưu thế. Ngược lại, các doanh nghiệp yếu về dòng tiền hoặc phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính có nguy cơ bị loại khỏi cuộc chơi.

Thực tế đã cho thấy điều này. Bên cạnh những doanh nghiệp đặt kế hoạch tăng trưởng mạnh, vẫn có không ít đơn vị ghi nhận lợi nhuận sụt giảm hoặc phải tái cấu trúc để tồn tại. Đây là dấu hiệu rõ ràng của một quá trình “thanh lọc” đang diễn ra.

Ở góc độ thị trường, sự gia tăng nguồn cung cũng đồng nghĩa với việc quyền lực đang dần chuyển về phía người mua. Khi có nhiều lựa chọn hơn, khách hàng trở nên khắt khe hơn:

- Ưu tiên pháp lý rõ ràng

- Quan tâm tiến độ thực tế

- Đánh giá cao giá trị sử dụng

Điều này buộc doanh nghiệp phải thay đổi cách tiếp cận. Không còn là câu chuyện bán “kỳ vọng”, mà là bán “giá trị thực”.

Một xu hướng đáng chú ý khác là sự tham gia ngày càng rõ nét của các nhà đầu tư nước ngoài. Việc các doanh nghiệp quốc tế bắt đầu “manh nha” đưa dự án ra thị trường cho thấy Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn trong dài hạn. Điều này không chỉ bổ sung nguồn vốn, mà còn nâng tiêu chuẩn phát triển dự án lên một mức mới.

Tuy nhiên, dù bức tranh có nhiều gam màu sáng, rủi ro vẫn hiện hữu. Áp lực lãi suất, lạm phát và biến động kinh tế toàn cầu có thể ảnh hưởng trực tiếp đến tâm lý người mua và khả năng hấp thụ của thị trường. Đây là lý do vì sao các chuyên gia nhấn mạnh: chu kỳ mới không đồng nghĩa với tăng trưởng dễ dàng.

Thay vào đó, đây sẽ là giai đoạn mà:

- Doanh nghiệp phải quản trị tài chính chặt chẽ

Sản phẩm phải phù hợp nhu cầu thực
- Chiến lược phát triển phải dài hạn

Nói cách khác, thị trường đang chuyển từ “cuộc chơi số lượng” sang “cuộc chơi chất lượng”.

Ở góc nhìn dài hạn, giai đoạn 2025–2030 được xem là một chu kỳ phát triển mới, nơi yếu tố “chắc chắn và thực chất” trở thành nguyên tắc cốt lõi. Những doanh nghiệp có khả năng thích ứng, đổi mới và kiểm soát rủi ro sẽ là những người dẫn dắt thị trường trong giai đoạn tới.

Có thể thấy, làn sóng “bung hàng” hiện nay không chỉ là dấu hiệu phục hồi, mà là điểm khởi đầu cho một cuộc tái cấu trúc toàn diện. Khi nguồn cung tăng, cạnh tranh gia tăng và người mua trở nên thông minh hơn, thị trường sẽ không còn dễ dàng như trước.

Nhưng chính trong sự khắt khe đó, một nền tảng bền vững hơn đang được hình thành. Và chu kỳ mới – dù khó hơn – lại là chu kỳ đáng để kỳ vọng hơn bao giờ hết.