Gần 90 dự án bất động sản TP.HCM vẫn mắc kẹt pháp lý: Điểm nghẽn lớn nhất của thị trường chưa được tháo gỡ hoàn toàn

Dù thị trường bất động sản TP.HCM đang xuất hiện nhiều tín hiệu hồi phục hơn so với giai đoạn khó khăn trước đó, bài toán pháp lý vẫn tiếp tục là “nút thắt” lớn nhất khiến nguồn cung chưa thể bật tăng mạnh như kỳ vọng. Theo thống kê mới, hiện vẫn còn gần 90 dự án bất động sản trên địa bàn thành phố vướng mắc pháp lý và chưa thể triển khai hoặc hoàn thiện đầy đủ thủ tục để đưa sản phẩm ra thị trường.

Điều đáng chú ý là các vướng mắc hiện không chỉ nằm ở những dự án mới, mà kéo dài cả với nhiều dự án đã triển khai nhiều năm, thậm chí đã có khách hàng tham gia giao dịch hoặc xây dựng dang dở.

Thực tế này cho thấy sau nhiều nỗ lực tháo gỡ của cơ quan quản lý, bài toán pháp lý của thị trường bất động sản TP.HCM vẫn chưa thể giải quyết trong thời gian ngắn bởi mức độ phức tạp đã tích tụ suốt nhiều năm.

Trong giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng trước đây, hàng loạt dự án được triển khai với tốc độ rất nhanh. Tuy nhiên, quá trình phát triển quá mạnh trong khi hệ thống pháp luật liên tục thay đổi đã khiến nhiều dự án rơi vào tình trạng chồng chéo thủ tục hoặc thiếu đồng bộ giữa các quy định liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng và tài chính.

Khi thị trường bước vào giai đoạn siết kiểm soát mạnh hơn, những tồn tại pháp lý trước đây bắt đầu bộc lộ rõ, khiến hàng loạt dự án bị đình trệ kéo dài.

Điều này tác động trực tiếp tới nguồn cung của toàn thị trường. Trong nhiều năm qua, TP.HCM liên tục rơi vào tình trạng thiếu hụt dự án mới, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền và căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực.

Nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến mặt bằng giá bất động sản tại TP.HCM tăng mạnh trong thời gian dài.

Không ít dự án dù đã hoàn thành phần lớn hạ tầng hoặc xây dựng nhưng vẫn chưa thể hoàn tất thủ tục pháp lý để bàn giao, cấp sổ hoặc mở bán chính thức. Điều này không chỉ tạo áp lực tài chính cho doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng trực tiếp tới người mua nhà.

Đối với nhiều doanh nghiệp địa ốc, việc dự án bị “treo” pháp lý đồng nghĩa dòng tiền bị đình trệ kéo dài. Trong bối cảnh chi phí vốn tăng cao, lãi vay lớn và áp lực tài chính sau giai đoạn khó khăn của thị trường vẫn còn hiện hữu, việc chậm triển khai dự án khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào trạng thái áp lực thanh khoản nặng nề hơn.

Đây cũng là nguyên nhân khiến nhiều công ty bất động sản thời gian qua buộc phải tái cấu trúc tài chính, giãn tiến độ đầu tư hoặc tìm cách chuyển nhượng bớt tài sản để cân đối dòng tiền.

Ở góc độ thị trường, việc gần 90 dự án tiếp tục mắc kẹt pháp lý cho thấy quá trình phục hồi của bất động sản TP.HCM hiện chưa thể diễn ra đồng đều.

Dù thanh khoản ở một số phân khúc đã cải thiện hơn và tâm lý thị trường tích cực hơn trước, nhưng nếu nguồn cung mới không được cải thiện đáng kể, mặt bằng giá khó có khả năng giảm mạnh trong ngắn hạn.

Đây là nghịch lý đang tồn tại tại TP.HCM: thị trường có nhu cầu ở thực rất lớn nhưng nguồn cung bị hạn chế bởi các rào cản pháp lý kéo dài.

Một điểm đáng chú ý khác là tâm lý người mua hiện cũng thay đổi rõ rệt sau giai đoạn thị trường biến động mạnh. Nếu trước đây nhiều khách hàng sẵn sàng xuống tiền ở các dự án chưa hoàn thiện pháp lý với kỳ vọng tăng giá nhanh, thì hiện nay yếu tố pháp lý gần như trở thành điều kiện tiên quyết trước khi quyết định mua bất động sản.

Điều này tạo áp lực lớn hơn cho các doanh nghiệp phát triển dự án. Trong chu kỳ mới, việc sở hữu quỹ đất lớn không còn đủ để tạo lợi thế nếu doanh nghiệp không giải quyết được bài toán pháp lý và triển khai thực tế.

Ở góc độ dài hạn, việc tháo gỡ các dự án bị đình trệ hiện không chỉ là câu chuyện riêng của doanh nghiệp bất động sản mà còn liên quan trực tiếp tới nguồn cung nhà ở, sự ổn định của thị trường tài chính và khả năng phát triển đô thị của TP.HCM.

Nếu các dự án tiếp tục bị kéo dài thủ tục trong nhiều năm, nguồn cung sẽ ngày càng thiếu hụt, mặt bằng giá tiếp tục neo cao và áp lực lên nhu cầu ở thực sẽ lớn hơn.

Đây cũng là lý do việc tháo gỡ pháp lý cho các dự án đang được xem là một trong những yếu tố quan trọng quyết định khả năng phục hồi thực chất của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2026–2030.

Giới chuyên gia cho rằng quá trình xử lý các dự án vướng mắc hiện sẽ không thể diễn ra đồng loạt bởi mỗi dự án liên quan tới nhiều vấn đề khác nhau như nghĩa vụ tài chính đất đai, chuyển mục đích sử dụng đất, thủ tục đầu tư hoặc điều chỉnh quy hoạch.

Tuy nhiên, nếu quá trình tháo gỡ được đẩy nhanh và đồng bộ hơn, thị trường có thể bước vào chu kỳ hồi phục ổn định hơn nhờ nguồn cung được cải thiện.

Nhìn tổng thể, việc gần 90 dự án bất động sản tại TP.HCM vẫn mắc kẹt pháp lý cho thấy thị trường hiện đã bước sang giai đoạn mà yếu tố pháp lý không còn là vấn đề thủ tục đơn thuần, mà trở thành yếu tố quyết định trực tiếp tới dòng tiền, nguồn cung và khả năng phục hồi của toàn ngành bất động sản.