Giá Nhà Phố Trung Tâm TP.HCM Đi Ngang: Dấu Hiệu Của Một Giai Đoạn Trầm Lắng

Thị trường nhà phố ở các quận trung tâm TP.HCM đang chứng kiến xu hướng đi ngang kéo dài. Dù vẫn được xem là tài sản có giá trị cao nhờ vị trí đẹp và khả năng khai thác thương mại, mức giá đã không còn tăng mạnh như trước. Điều này phản ánh những thay đổi lớn về dòng tiền, nhu cầu kinh doanh và bối cảnh đầu tư hiện tại.

 

1. Mặt bằng giá giữ nguyên trên hầu hết các tuyến phố

Khảo sát thực tế cho thấy giá nhà phố tại các quận trung tâm cũ của TP.HCM hiện gần như không thay đổi so với nửa đầu năm 2025. Một số mức giá tiêu biểu:

 

Quận 3 cũ:

 

• Trương Định: 350–600 triệu đồng/m²

• Nguyễn Đình Chiểu: 340–600 triệu đồng/m²

• Lê Văn Sỹ: 205–270 triệu đồng/m²

 

Quận 10 cũ:

• Cách Mạng Tháng Tám: 350–520 triệu đồng/m²

• Ngô Gia Tự: 280–500 triệu đồng/m²

• Nguyễn Tri Phương: 330–550 triệu đồng/m²

 

Quận 1 cũ (Sài Gòn, Tân Định, Bến Thành, Cầu Ông Lãnh):

• Giá rao bán hầu như giữ nguyên; chỉ những căn ở vị trí “siêu đẹp” mới tăng nhẹ từ 10–15% so với năm trước.

 

Theo chia sẻ của nhiều môi giới, dù giá không tăng nhưng lượng giao dịch vẫn khá ổn nhờ nguồn cung hiếm. Các căn chào bán với giá hợp lý thường tìm được khách mua trong thời gian ngắn.

 

2. Lý do khiến nhà phố trung tâm không còn tăng nóng

Biên lợi nhuận thấp hơn trước

 

Mức giá hiện tại của nhà phố trung tâm đã lên rất cao, dao động 300–800 triệu đồng/m². Tuy nhiên, tỷ suất lợi nhuận từ hoạt động cho thuê lại không tương xứng. Một căn nhà phố trị giá hơn 100 tỷ đồng tại trung tâm chỉ cho thuê được khoảng 300–400 triệu đồng/tháng, tương đương chưa tới 4%/năm. Đây là mức kém hấp dẫn so với gửi tiết kiệm hoặc đầu tư sản xuất – kinh doanh.

 

Dòng tiền đầu tư chuyển hướng ra ngoài trung tâm

 

Những đại đô thị mới tại Thủ Thiêm, Thủ Đức và khu Nam đang trở thành “điểm đến” của giới đầu tư. Không chỉ có giá hợp lý hơn, các khu vực này còn sở hữu hạ tầng đồng bộ, tiện ích hoàn chỉnh và tiềm năng tăng giá rõ rệt.

 

Kinh doanh nhà phố kém hiệu quả do hành vi tiêu dùng thay đổi

 

Sự phát triển mạnh của thương mại điện tử khiến nhiều thương hiệu giảm nhu cầu thuê mặt bằng truyền thống. Một số tuyến đường như Lê Thánh Tôn, Đồng Khởi, Hai Bà Trưng… ghi nhận mặt bằng trống nhiều hơn và giá thuê giảm 10–15% so với giai đoạn 2019–2021.

 

3. Nhà phố trung tâm: Vẫn là tài sản giá trị nhưng không còn dành cho số đông

 

Theo đánh giá của giới chuyên môn, nhà phố trung tâm vẫn giữ được sức mạnh về giá trị thương hiệu và tính khan hiếm. Tuy nhiên, sản phẩm này giờ chỉ phù hợp với nhà đầu tư có dòng tiền mạnh, xác định tích lũy dài hạn hơn là tìm lợi nhuận nhanh.

 

Trong bối cảnh mặt bằng giá cao và lợi nhuận khai thác giảm, loại hình này dự kiến sẽ tiếp tục duy trì xu hướng đi ngang trong thời gian tới.