Tín dụng bất động sản chiếm 20–50% tổng dư nợ nhiều ngân hàng: Rủi ro hay động lực tăng trưởng của nền kinh tế?

Tỷ trọng tín dụng bất động sản đang chiếm từ 20–50% tổng dư nợ tại nhiều ngân hàng cho thấy mối liên kết ngày càng chặt giữa hệ thống tài chính và thị trường địa ốc tại Việt Nam. Trong bối cảnh bất động sản vẫn là lĩnh vực hấp thụ vốn lớn của nền kinh tế, xu hướng này vừa phản ánh kỳ vọng phục hồi của thị trường, vừa đặt ra nhiều áp lực về kiểm soát rủi ro đối với hệ thống ngân hàng trong chu kỳ mới.

Theo số liệu từ báo cáo tài chính quý I/2026, nhiều ngân hàng hiện có tỷ lệ cho vay liên quan tới xây dựng và kinh doanh bất động sản ở mức rất cao. Một số ngân hàng ghi nhận tỷ trọng từ 25–35% tổng dư nợ, thậm chí có đơn vị vượt mốc 50%.

Điều này phản ánh một thực tế rằng bất động sản vẫn đang đóng vai trò trung tâm trong cấu trúc tín dụng của nền kinh tế Việt Nam. Từ nhiều năm nay, lĩnh vực này không chỉ liên quan tới nhu cầu nhà ở mà còn kết nối trực tiếp với hàng loạt ngành nghề như xây dựng, vật liệu, tài chính, nội thất và hạ tầng.
Khi thị trường bất động sản tăng trưởng mạnh, tín dụng ngân hàng thường được thúc đẩy nhanh nhờ nhu cầu vay mua nhà, vay đầu tư dự án và dòng tiền phát triển đô thị. Ngược lại, khi thị trường gặp khó khăn, áp lực lập tức lan sang hệ thống tài chính thông qua nợ xấu và rủi ro thanh khoản.

Đó là lý do tín dụng bất động sản luôn được xem là “con dao hai lưỡi” đối với hệ thống ngân hàng.

Điểm đáng chú ý trong chu kỳ hiện nay là tín dụng bất động sản dù tiếp tục tăng nhưng đã có sự phân hóa rõ hơn so với giai đoạn tăng nóng trước đây. Ngân hàng Nhà nước hiện không chủ trương “đóng cửa” tín dụng với bất động sản, nhưng yêu cầu kiểm soát tốc độ tăng trưởng và ưu tiên các phân khúc phục vụ nhu cầu thực, có pháp lý rõ ràng và khả năng thanh khoản tốt.

Điều này cho thấy tư duy điều hành đã thay đổi đáng kể. Nếu trước đây dòng vốn có thể chảy mạnh vào nhiều phân khúc mang tính đầu cơ, thì hiện nay các tổ chức tín dụng ngày càng thận trọng hơn với rủi ro thị trường.

Nhiều lãnh đạo ngân hàng cũng cho rằng bất động sản vẫn là lĩnh vực có tiềm năng dài hạn nhờ tốc độ đô thị hóa và nhu cầu nhà ở lớn tại Việt Nam. Tuy nhiên, vấn đề không nằm ở việc có cho vay bất động sản hay không, mà là chọn đúng phân khúc và đúng dự án để kiểm soát rủi ro.

Đây là lý do các ngân hàng hiện ưu tiên tài trợ cho các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, thanh khoản tốt và hướng tới nhu cầu ở thực thay vì những dự án mang tính đầu cơ cao.

Một trong những thay đổi rõ nhất hiện nay là xu hướng chuyển mạnh sang tín dụng mua nhà cá nhân thay vì tập trung quá lớn vào các doanh nghiệp phát triển dự án. Nhiều ngân hàng đang mở rộng cho vay mua nhà với thời hạn lên tới 30–35 năm nhằm thúc đẩy nhu cầu ở thực và tạo nguồn tăng trưởng tín dụng bền vững hơn.

Điều này phản ánh sự dịch chuyển chiến lược của hệ thống ngân hàng sau giai đoạn thị trường biến động mạnh. Thay vì phụ thuộc quá lớn vào dòng vốn đầu tư hoặc các doanh nghiệp địa ốc sử dụng đòn bẩy cao, tín dụng hiện được định hướng nhiều hơn vào nhóm khách hàng cá nhân và nhu cầu nhà ở thực tế.

Tuy nhiên, việc tín dụng bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn cũng khiến nhiều chuyên gia lo ngại về mức độ phụ thuộc của nền kinh tế vào thị trường địa ốc.

Trong nhiều năm, bất động sản luôn là một trong những lĩnh vực hút vốn mạnh nhất. Khi thị trường thuận lợi, tín dụng tăng nhanh góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Nhưng khi thị trường chững lại, hệ thống ngân hàng sẽ chịu áp lực lớn nếu dòng tiền bất động sản suy giảm mạnh hoặc phát sinh nợ xấu.

Đặc biệt trong bối cảnh giá nhà tại nhiều đô thị đã tăng rất cao so với thu nhập thực tế, rủi ro liên quan đến khả năng hấp thụ của thị trường đang ngày càng được quan tâm nhiều hơn.

Một điểm đáng chú ý khác là áp lực kiểm soát rủi ro hiện đang khiến các ngân hàng thay đổi mạnh cách tiếp cận với bất động sản. Các dự án thiếu pháp lý, thanh khoản yếu hoặc phụ thuộc quá lớn vào kỳ vọng tăng giá hiện ngày càng khó tiếp cận vốn hơn so với trước.

Điều này đồng nghĩa chu kỳ mới của thị trường bất động sản sẽ không còn dễ dàng cho mô hình tăng trưởng dựa hoàn toàn vào đòn bẩy tín dụng.

Ở góc độ dài hạn, việc tín dụng bất động sản tiếp tục duy trì tỷ trọng cao cho thấy lĩnh vực này vẫn giữ vai trò quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam. Tuy nhiên, thị trường hiện đã bước sang giai đoạn mà tăng trưởng tín dụng phải đi kèm với yêu cầu cao hơn về kiểm soát rủi ro, minh bạch pháp lý và hiệu quả dòng tiền.

Nếu giai đoạn trước thị trường tăng trưởng mạnh nhờ vốn vay dễ dàng, thì chu kỳ hiện nay đang buộc cả ngân hàng lẫn doanh nghiệp địa ốc phải thận trọng hơn rất nhiều trong việc quản trị tài chính và lựa chọn dự án.

Điều đó cũng cho thấy bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, nơi chất lượng tín dụng sẽ quan trọng không kém tốc độ tăng trưởng tín dụng như trước đây.